Wanneer heb ik een asbestattest nodig?
Sinds 23 november 2022 heeft u een asbestattest nodig bij de verkoop van een pand dat is gebouwd voor 2001. De inhoud van het attest moet bekend gemaakt worden aan de koper van het pand bij het ondertekenen van het compromis.
Voor de gemeenschappelijke delen van panden die onder het stelsel van gedwongen mede-eigendom vallen, gaat de verplichting pas in op 1 mei 2025.
Vanaf 2032 moet elke eigenaar van een pand dat gebouwd is voor 2001 beschikken over een asbestattest.
Ik ben verhuurder. Heb ik een asbestattest nodig?
Het feit dat iemand een pand verhuurt, houdt op zich geen verplichting in om een asbestattest op de stellen. Maar tegen 2032 moet wel elke eigenaar van een gebouw van voor 2001 beschikken over een asbestattest.
Als verhuurder van een pand dat gebouwd is voor 2001 moet u pas in 2032 beschikken over een asbestattest. Beschikt u al sneller over een asbestattest? Dan moet u van zodra u beschikt over een asbestattest een kopie van het attest overhandigen aan uw (nieuwe) huurder.
Wat bij andere soort overdracht?
Het is verplicht om een asbestattest te hebben bij een “overdracht onder levenden”.
Wat valt onder een overdracht onder levenden:
- overdragen van een eigendomsrecht (bv. verkoop, schenking)
- vestigen of overdragen van
- een recht van vruchtgebruik
- een erfpacht
- een opstalrecht
- een zakelijk recht van gebruik
Wat valt niet onder een overdracht onder levenden:
- een erfenis.
Is een monsterafname verplicht?
Een asbestdeskundige is niet verplicht om monsters te nemen en een eigenaar mag ervoor kiezen om dat te weigeren. De consequentie van het weigeren is dat de asbestdeskundige het materiaal dan als “asbestverdacht” opneemt in het asbestattest. De wetgeving stelt dat een asbestverdacht materiaal als asbesthoudend moet worden beschouwd, tenzij een labo-analyse aantoont dat het geen asbest bevat. Voor sommige asbestverdachte materialen is het uitsluiten van het asbesthoudende karakter met het blote oog niet mogelijk. In dat geval zal de asbestdeskundigen een monster willen nemen voor labo-analyse. Dat staat beschreven in het inspectieprotocol dat vastgelegd is in een ministerieel besluit. Doet de asbestdeskundige dit niet dan rapporteert hij/zij het materiaal als asbestverdacht.
Hoe lang is een asbestattest geldig?
De standaard geldigheidstermijn van een asbestattest is 10 jaar.
In sommige gevallen kan een kortere geldigheidstermijn toegekend worden. Dat is het geval wanneer er een beperking was tijdens het onderzoek, waardoor de asbestdeskundige niet het ganse inspectiegebied heeft kunnen onderzoeken. Als er in het gebouw asbesthoudende materialen aanwezig zijn die een hoog risico inhouden, is de geldigheidstermijn beperkt tot 5 jaar.
Een asbestattest is niet meer geldig als:
- De geldigheidsdatum voorbij is. De geldigheid van het attest vervalt dan automatisch.
- Er een recenter asbestattest werd opgesteld voor hetzelfde huis. Alle oudere attesten zijn automatisch niet meer geldig als er voor hetzelfde huis een nieuw attest wordt opgesteld.
Bij gewijzigde situaties kan een nieuw asbestattest nodig zijn. Er moet een nieuw attest opgesteld worden binnen het jaar na de vaststelling van:
- De aanwezigheid van ‘nieuwe’ asbesthoudende materialen (door bijvoorbeeld bijkomend destructief onderzoek)
- De verwijdering van asbesthoudende materialen waardoor het gebouw asbestveilig is geworden.
- Een wijziging in de toestand van asbesthoudende materialen door een calamiteit of een incident. Voorbeeld: beschadigde leidingisolatie door lek in de leiding, beschadigd dak na storm of brand, …
Wat is het bouwjaar van mijn woning?
Het bouwjaar zoals opgenomen in de kadastrale legger is het referentiebouwjaar om te evalueren of de constructie een risicobouwjaar heeft en primeert steeds op andere informatiebronnen. In het kadaster wordt het bouwjaar geregistreerd op het moment dat een nieuw gebouw in gebruik wordt genomen.
Er zijn naast de kadastrale legger nog 3 categorieën van documenten die kunnen gebruikt worden om het bouwjaar van een toegankelijke constructie te bepalen:
- documenten na oplevering van de werken
- documenten tijdens de uitvoering van de werken
- documenten voor de uitvoering van de werken
Indien het referentiebouwjaar niet gekend is op basis van een kadastrale legger, kunnen documenten uit categorie I, II, en III gebruikt worden conform de richtlijnen uitgewerkt in het Inspectieprotocol.
Is een asbestattest voor elk gebouw verplicht?
De verplichting voor een asbestattest geldt voor elke Toegankelijke Constructie met Risicobouwjaar (TCR), zoals beschreven in het Materialendecreet:
- waarvan de grondoppervlakte of de som van de grondoppervlaktes van de verschillende TCR’s in een bepaald inspectiegebied groter is of gelijk aan 20 m²
- waarvan de grondoppervlakte kleiner is dan 20 m² maar waarbij de TCR deel uitmaakt van een grotere constructie met grondoppervlakte groter of gelijk aan 20 m².
Een TCR kan een woning zijn, maar ook bedrijfsgebouwen, kantoorgebouwen, overheidsgebouwen, agrarische gebouwen, religieuze gebouwen en andere types vallen onder deze noemer.
Risicobouwjaar betekent ‘gebouwd voor 2001’.
Mijn gebouw zal gesloopt worden na verkoop. Heb ik dan een asbestattest nodig?
Bij de verkoop of overdracht van een gebouw moet de eigenaar over een asbestinventaris beschikken in de vorm van een asbestattest. Een andere vorm van asbestinventaris is niet geldig.
De opmaak van een asbestattest wordt standaard uitgevoerd via een niet-destructief onderzoek.
Indien er een gebouw overgedragen wordt met het oog op sloop of renovatie, kan de gecertificeerde asbestdeskundige toch een destructieve inventarisatie uitvoeren voor de opmaak van een asbestattest, waarmee die tegelijk ook de inventaris voor sloop of renovatie maakt. Hiervoor kan u bij ons ook een offerte opvragen via info@deasbestdeskundigen.be
De OVAM kan perfect een geldig asbestattest afleveren op basis van een destructief uitgevoerde asbestinventarisatie. Dit asbestattest is dan ineens voor de aannemer voldoende om mee aan de slag te gaan. Die hoeft dan geen kosten meer aan te rekenen voor bijkomend destructief onderzoek.
De gegevens uit een al bestaande destructieve asbestinventaris kunnen ook perfect meegenomen worden bij de opmaak van een asbestattest. De gecertificeerde asbestdeskundige moet dan nagaan of het onderzoek gebeurde volgens de regels van het Inspectieprotocol, moet sowieso een plaatsbezoek uitvoeren en moet de verzamelde gegevens in de inventarisdatabank plaatsen.
Kan er bij een verkoop gewerkt worden met een opschortende voorwaarde?
Een opschortende voorwaarde is voor de betreffende bepaling in het Materialendecreet niet mogelijk en dit omdat er geen onzeker element aan verbonden is. Om een verbintenis onder een opschortende voorwaarde aan te gaan, moet deze immers afhangen van een toekomstige en een onzekere gebeurtenis. De vergelijking met het ‘blanco-bodemattest’ kan in deze niet gemaakt worden, gezien de voorwaarde hier niet afhangt van het behaalde resultaat van het asbestattest. Een blanco asbestattest bestaat niet en de finaliteit van een asbestattest is sterk verschillend van een bodemattest: het is zelf een onderzoeksrapport en geen verwijzing naar onderzoeken in de databank.
Gelet op voorgaande elementen zou het opnemen van een opschortende voorwaarde in resultaat niet verschillen van het afsluiten van de voorlopige overeenkomst zonder aanwezigheid van het asbestattest. Dit kan immers juridisch nog altijd zonder de beschikbaarheid van een asbestattest (met vermelding nog geen asbestattest beschikbaar/overgemaakt). De consequentie is echter dat de koper dan het recht heeft om in de periode tot de authentieke akte de nietigheid te vorderen. Bij het verlijden van de authentieke akte moet dan wel een asbestattest beschikbaar zijn en met de nodige referenties opgenomen worden in de akte tezamen met de vermelding dat de koper verzaakt aan de nietigheidsvordering. Deze werkwijze biedt mogelijk in sommige gevallen tijdswinst indien de verkopers dit risico willen nemen.
Hoeveel asbestattesten heb ik nodig?
Het inspectiegebied bepalen voor uw woning is niet altijd duidelijk. Op onderstaand beeld krijgt u een overzicht van de meest voorkomende situaties. Staat het antwoord er niet tussen, neem dan zeker even contact op met ons. Wij helpen u graag verder.
